مطابق با قانون هر چیزی که مالیات داشته باشد را می‌توان به عنوان مهریه قرارداد پس مهریه بایستی مال باشد و مال آن چیزی است که قابلیت تملک داشته باشد و اموال غیر منقول نیز مشمول این عنوان میباشند لکن در خصوص درج اموال غیر منقول به عنوان مهریه می بایست یک سری از شرایط رعایت گردد.
اما متاسفانه پیش میاید ، اشخاصی که در امر ازدواج دخالت دارند اطلاع کافی و وافی از امور حقوقی و مبتلا به مهریه غیر منقول در رویه عملی قضایی و ایرادات متصوره در اخذ این اقلام ندارند و بعضاً مهریه های غیر منقول به نحوی نوشته می شود که بعداً با اشکال مواجه می گردند یا اصلاً قابلیت درج در قباله های رسمی نکاح را ندارند.
در نتیجه یکی از مباحث مهم تفاوت بین پیش قباله با سند نکاحیه رسمی میباشد که چگونه ممکن است یک مالی که در پیش قباله نوشته شده باشد قابل درج در سند رسمی نکاحی نباشد؟؟
قباله رسمی یا همان سند نکاحیه رسمی یک سند رسمی باشد بنابراین طبق تعاریف قانون مدنی حتماً باید با شرایط خاص خود تنظیم گردد تا قابلیت اجرایی بیابد در حال حاضر که سند نکاحیه توسط دفاتر طلاق و ازدواج صادر می گردد معمولاً این شرایط رعایت میشود.
با وکیل خانواده اصفهان همه چیز را در مورد مهریه بیاموزید
اما بعضی مواقع اقلامی به عنوان مهریه در این سند نکاحیه قید میشود که بعداً با مشکل مواجه می‌گردد از جمله همین مسئله اموال غیر منقول که می آیند و تبدیلش میکنند به پول که در این حالت نوع نوشتن آن بسیار مهم است و اگر درست نوشته نشود امکان اینکه بعداً آن مال غیر منقول توسط زوجه وصول شود وجود ندارد و قابلیت اجرا ندارد.
مال غیر منقولی که قرار است به عنوان مهریه تعیین گردد بایستی شرایطی داشته باشد تا قابلیت اجرایی بیابد از جمله این شروط عبارتند از :
۱. مال غیر منقول حتماً بایستی سابقه ثبتی داشته باشد سابقه ثبتی به این معنا است که آن مال غیرمنقول حتماً باید در اداره ثبت اسناد و املاک پرونده داشته و ثبت شده باشد و شماره پلاک ثبتی داشته باشد و یکی از اقسام اسناد اعم از بنچاق گرفته تا سند تک برگ را حتماً دارا باشد اگر به غیر از این باشد قابلیت درج در سند رسمی نکاحیه را نخواهد داشت. و دفاتر ثبت ازدواج از نوشتن چنین املاکی در سند نکاحیه خودداری می کنند.
حال بعضی مواقع در پیش قباله ازدواج یک تعهد یا انتقالی قید می‌گردد ولی این موضوع در زمانی که میخواهند سند رسمی نکاحی را تنظیم نمایند قابل درج در این سند رسمی نمی باشد و یا مثلاً به صورت یک سری از شروط قید می‌گردد که اصولا امکان درج آن شروط در سند رسمی نکاحیه وجود ندارد . چنانچه می آیند و در پیش قباله چنین درج میکنند که زوج متعهد گردید هر وقت خانه خرید ۳ دانگ از آن را به زوجه انتقال دهد که این امر به هیچ عنوان قابلیت درج در سند نکاحیه را حتی به عنوان شرط ضمن عقد ندارد مگر اینکه مدت داشته باشد.
۲. شرط دوم این است که کسی که می خواهد این مال غیر منقول را در صداق قرار دهد بایستی مالک آن باشد یا کسی باشد که آمادگی قرار دادن این مال را به عنوان اصداق داشته باشد. (صداق آن چیزی است که خود زوج در مهریه زوجه قرار می دهد ولی اگر شخص ثالث این مال را به عنوان مهریه قرار دهد به آن است اصداق می گویند که آثار حقوقی و نتایج این دو مورد با هم تفاوت دارد و در نتیجه نحوه طرح دعوا در خصوص آنها نیز متفاوت میباشد)
قابلیت قرار دادن مال مشاع به عنوان مهریه:
بحث دیگری که وجود دارد این است که آیا میشود مال مشاع را در مهریه قرار داد که در پاسخ بایستی گفت بله امکان این امر متصور است . مال مشاع همانگونه که قابلیت نقل و انتقال دارد قابلیت اینکه در سند نکاحیه قابلیت درج داشته باشد را نیز دارد .
نکته بسیار مهمی که وجود دارد این است که پیش قباله بعد از اینکه در سند رسمی نکاحیه ثبت گردید دیگر هیچ گونه اثر حقوقی ندارد مگر در موارد بسیار استثنایی و دلیل آن هم این است که اقلامی که در پیش قباله نوشته شده است اگر قابلیت انتقال را داشته باشد عینا در سند نکاحیه قید می‌گردد و منتقل گردیده است و اگر برخی اقلام آن قابلیت درج در سند رسمی نکاحیه را نداشته باشد در آن قسمتی که سند نکاحیه تنظیم شده است دیگر آن اقلام کارایی خود را از دست خواهند داد.
ممکن است در پیش قباله ازدواج تعهد کنند که مال غیر منقول را به زوجه انتقال دهند که این موضوع ممکن است به شیوه های مختلفی نوشته شود که بعضی از آنها با مشکل مواجه می گردد اگر فقط به صورت تعهد باشد این مورد قابلیت درج در سند نکاحیه را ندارد، اگر به صورت دقیق و با ذکر مشخصات دقیق ملک و قید پلاک ثبتی و با وجود سند مالکیت ذکر گردد فقط این مورد است که قابلیت درج در سند رسمی نکاحیه را خواهد داشت.
و در غیر این صورت دفاتر ثبت ازدواج از نوشتن چنین امری در سند رسمی نکاحیه امتناع می نماید و این مورد صرفا یک تعهد است و هیچگونه انتقال مالکیتی نیز رخ نخواهد داد ، همان طوری که در عقد بیع ما یک قولنامه داریم و یک بیع نامه و قولنامه صرفاً تعهد به انجام بیع می باشد و انتقال مالکیت رخ نمی دهد حال اگر در این چنین پیش قباله ای یک مال غیرمنقول قید گردد ولی هنگام تنظیم سند رسمی نکاحیه آن را تغییر بدهند به چیز دیگری مثلاً در پیش قباله یک خانه ذکر شود ولی در سند نکاحیه قید گردد پول خانه و در این صورت صرفا پول قابل مطالبه است و نه خود خانه.
حال اگر این مال غیر منقول در سند نکاحیه قید گردد ولی انتقال آن در دفتر اسناد رسمی انجام نگردیده باشد با وجود اینکه در چنین مرحله ای قرار گرفته است لکن انتقال انجام نپذیرفته و این موضوع دارای آثار و تبعات خاص خود می باشد اگر در این حالت حتی آن ازدواج به طلاق بیانجامد با این حال زوجه هنوز ممکن است بتواند تا با مراجعه به دفتر ازدواج و طلاق از مسئول آن بخواهد که این کار را همین الان انجام بدهد و طبق نظریه مصوب ۱۳۴۶/۰۳/۳۰ شورای عالی ثبت این امر حتی پس از وقوع طلاق قانونا امکان پذیر می باشد.
البته با رعایت این شرایط که هم بذل نسبت به مهریه انجام نشده باشد و هم اینکه آن مال هنوز در ملکیت مالک باقی باشد حال اگر این مال غیر منقول در مهریه نوشته شده لکن انتقال انجام نشده باشد ممکن است مثلاً آن مالک این مال را به دیگری منتقل کرده باشد یا آن مال را در رهن قرار داده باشد که در این حالت زوجه مجبور به طرح دعاوی حقوقی و ملکی به خواسته هایی از قبیل الزام به فک رهن ، ابطال سند رسمی، الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل آن و علیه مالکین یا بانک و امثالهم می باشد.
مسئله دیگری که پیش می‌آید برخورد این مورد است با قانون ثبت چرا که طبق مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ از قانون ثبت قانون کسی را مالک می شناسد که سند به نام اوست و وقتی که آن تشریفات انتقال سند رسمی به نحو کامل انجام نشده باشد کسی که مالک بوده میتواند نسبت به انتقال ملک خود اقدام نماید اگرچه در اصل زوجه مالک آن است.
موضوع دیگری که باید در خصوص آن صحبت کرد این است که اگر در قباله ها مال غیر منقول را به عنوان تعهد قرار داده باشند ولی به آن تعهد عمل نشود چه اتفاقی می افتد؟؟ سردفتران از درج چنین چیزی در سند رسمی نکاحیه خودداری می‌نمایند و اینجا صرفاً بحث از یک تعهد است و این تعهد نیز راهکاری برای وصول آن وجود دارد ولی این راهکار از بحث مهریه خارج است و در این خصوص به هیچ عنوان در اجرای ثبت هیچگونه کاری نمی‌توان کرد.
لازم به ذکر است که در خصوص اموال غیر منقول که به درستی در سند رسمی نکاحیه قید گردیده است و تشریفات آن کاملاً انجام شده است دیگر اصلاً نیازی به مراجعه به اجرای ثبت نمی‌شود چراکه این مال غیر منقول در همان ابتدا توسط سردفتر ازدواج و طلاق در دفتر اسناد رسمی ثبت شده است و به محض ثبت در دفتر اسناد رسمی دیگر زوجه رسماً مالک آن ملک می باشد و مراجعه به اجرای ثبت دیگر موضوعیتی نخواهد داشت.
حال ممکن است ایراد شود که وقتی ما سند عادی ازدواج پیش قباله را تبدیل کنیم به سند رسمی آیا دیگر این سند عادی از درجه اعتبار ساقط است ! در پاسخ بایستی گفت که بله درست است ولی این سند عادی صرفاً در مقام مهریه بودنش قابلیت استناد ندارد ولی در مقام تعهد بودنش این امر از درجه اعتبار ساقط نیست و هنوز معتبر است و این امر یک تعهدی می باشد که زوج یا شخص ثالثی به نفع زوجه انجام داده است و این تعهد قابلیت اقدام قانونی دارد .
و به دلیل اینکه اصولاً این املاک سابقه ثبتی ندارند راهکار قانونی آن این است که دو دعوی در طول هم مطرح شود ابتدا دعوی الزام به ایفای تعهد علیه آن شخص ، که قاعدتاً هم از ایفای آن تعهد نیز عاجز است و با وجود صدور اجراییه قابلیت اجرا ندارد که در این حالت دعوی دوم تحت عنوان مطالبه وجه آن مال به نرخ روز همراه با مطالبه خسارت اقامه می گردد و هیچ گونه راه حل دیگری برای حل این مسئله به نظر نمی رسد .
لازم به ذکر است این نکته که اسناد عادی در مقام اسناد رسمی تاب برابری و رویارویی ندارند در این جا مصداقی نداشته ، چرا که سند عادی که به عنوان مهریه نوشته شده است با تبدیل آن به سند رسمی صرفاً در مقام مهریه تاب رویارویی با سند رسمی را ندارد لکن در مقام تعهد هنوز آن سند عادی معتبر است.
البته این موضوع صرفاً در خصوص اموال غیر منقول صدق می کند و در خصوص سایر اقلام مهریه سند عادی قباله تاب برابری با سند رسمی نکاحیه را نداشته و قابلیت اجرایی ندارد .البته که در تعارض سند عادی قباله با سند رسمی نکاحیه این استدلال در صورت اثبات آن نیز قابلیت پذیرش دارد که بگوییم به نوعی تبدیل تعهد رخ داده است و طرفین از آنچه که در سند عادی نوشته شده است منصرف شده اند.
اگر ملکی دارای سند و سابقه ثبتی باشد لکن در رهن بانک بوده باز هم قابلیت این که در سند ازدواج قید گردد را دارد البته به صورت یک تعهد و شرط که آن شخص تعهد کند که در یک مدتی خاص و معلوم این ملک را از رهن فک کرده و به زوجه انتقال دهد که در این صورت اگر این تعهد محقق نگردد در این حالت باید طرح دعوی نمود البته نه در اداره ثبت بلکه در دادگاه تحت عنوان الزام به فک رهن و الزام به انتقال .
موضوع دیگر این است که اگر در مهریه توافقات بعدی صورت بگیرد بعد از اینکه سند رسمی نکاحیه تنظیم شده آیا این توافقات قابلیت اجرایی دارد یا خیر؟ مثلاً طرفین ابتدا یک مهریه ای تعیین نموده و پس از ثبت آن در سند رسمی نکاحیه نسبت به کاهش یا افزایش آن اقدام می نمایند که در این خصوص سازمان ثبت طبق بخشنامه‌ای این اجازه را برای انجام این توافقات داده بود که سپس توسط دیوان عدالت اداری آن بخشنامه ابطال گردید و نهایتاً بیان شد که مهریه به هیچ عنوان قابلیت افزایش یا کاهش را ندارد.
و اگر طرفین چنین قصدی دارند میتوانند در قالب عقود دیگر از قبیل صلح و هبه و امثالهم این کار را انجام دهند ولی سند رسمی نکاحیه به هیچ وجه قابلیت تغییر را ندارد چه مال منقول باشد و چه غیر منقول .
نکته دیگر در خصوص رویه اجرای احکام و اداره ثبت است که باید بیان داشت که اگر مال غیر منقول در سند نکاحیه باشد اداره ثبت هیچ اقدامی روی آن انجام نمی دهد و اقدامات اداره ثبت صرفاً در خصوص اموال منقول بوده و در خصوص اموال غیر منقول اگر انتقال به نحو قانونی انجام شده باشد که دیگر سالبه به انتفاء موضوع است و اگر انتقال به نحوه صحیح صورت نپذیرفته باشد باید نسبت به طرح دعوی لازم اعم از حقوقی یا کیفری در محاکم اقدام نمود.
بحث بسیار مهم و مبتلابهی که به آن اشاره بایستی کرد این است که اگر بخشی از ملکی به عنوان صداق یا اصداق در مهریه زوجه قرار گیرد و انتقال نیز صورت پذیرد و سند نیز به نام زوجه انتقال یابد که در این حالت این خانم مالک مشاعی بخشی از این ملک می باشد و چنانچه زوجین نیز در آن ملک ساکن شوند و همان طور که مستحضر هستید به محض وقوع عقد نکاح زوج ملزم به پرداخت نفقه به زوجه می باشد و تامین مسکن مناسب نیز یکی از وظایف زوج است که در این حالت خانم میتواند علیه شوهرش دادخواست بدهد و مطالبه اجرت المثل به میزان سهم مشاع خود از آن مال غیر منقول را بنماید.
دعوی دیگری که زوجه در این حالت می تواند طرح کند دعوی خلع ید می باشد و یا حتی اینکه دعوی افراز و تقاضای فروش را نیز بنماید و در نتیجه ملک را به مزایده گذاشته و سهم خود از فروش را بگیرد که این چنین مسائلی از موارد تالی فاسد قرار دادن اموال غیر منقول به عنوان مهریه زوجه می باشد و باید در زمان تعیین چنین اموالی به عنوان مهریه به آثار و تبعات حقوقی آن نیز دقت شود تا از دچار شدن به چنین مواردی جلوگیری گردد.
مدرسه حقوق :جناب آقای سعید آقا باباگلی ، تدوین علی اکبر محمدی