در گذشته مرسوم بوده که اغلب زارعین و دهقانان محلی که از خود، زمین نداشتند و روی زمین های اربابان به فعالیت کشاورزی می‌پرداختند ، سالانه طبق عرف محل درصدی را به مالک زمین می‌دادند همچنین مالکین زمین کشاورزی خود را در قالب یکی از عقود مانند اجاره و مضارعه،زراعت در اختیار زارعین قرار می‌دادند که زارع برای بهبود کیفیت محصولات کشاورزی افزایش تولید و دفع آفات، فعالیت‌های متعددی انجام میداد.
و در مواردی زارع زمین‌های بایر و غیر قابل کشت و بی بازده را به اذن مالک متصرف میشد و با انجام عملیاتی مثل قطع درختان بی‌ثمر،کندن بوته‌های زمین، شخم زدن و کود دادن و غیره، زمین را مستعد کشاورزی و دایر مینمود،که این اقدامات موجب افزایش تولید و آبادتر شدن و ارزشمندتر شدن زمین می‌گشت .
که نتیجه آن به زارع و مالک برمی‌گردید، در نتیجه زارع مستحق حقی به ازای زحمات خود میشد و به هنگام تخلیه و تحویل زمین زراعی به مالک مستحق دریافت وجه یا مالی می‌گردید همچنین در نتیجه عمران و آبادی زمین توسط زارع حق تقدم برای زراعت در آن زمین برای او ایجاد میشد، که هیچ کس دیگر غیر از او حتی مالک ملک حق نداشت زمین مزبور را زراعت کند یا به دیگری واگذار نماید.
این حق درنظام قانونی و رویه قضایی کشور با استناد به عرف به رسمیت شناخته شده،به این صورت که در بسیاری از مناطق ایران عرف بر این بوده که پس از پایان قرارداد مضارعه یا اجاره بین زارع و مالک زمین به موجب زحمات و آبادانی و عمران زمین زراعی توسط او حقی برای او ایجاد میشد،که مالک باید قبل از تخلیه ملک مبلغی را به عنوان حق ریشه یا حق زارعانه به کشاورز می‌پرداخت .
این حق در مناطق مختلف کشور اسامی متفاوتی دارد،از جمله حق نسق زراعی، حق زارعانه، کارافه، حق آب وگل، حق دسترنج رعیتی و دستارم و در ترمینولوژی حقوق حق ریشه را در دسترنج رعیتی چم ، حق تبر تراش،حق اولویتی رعیتی و معادل حق زارعانه قرار داده است غیر از به رسمیت شناختن این حق توسط عرف در قوانین موضوع ایران برای اولین بار در ماده ۳۰ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۷ به رسمیت شناخته شد.
شرایط تعلق حق زارعانه :
باید توجه داشت که صرف انعقاد قرارداد اجاره یا مضارع بین مالک زمین و زارع و اقدام به زراعت توسط زارع موجب حق زارعانه نمی‌شود،بلکه ملاک تعلق این حق زارع استمرار آن میباشد ،یعنی تصرفات زارع بر زمین باید به طور مستمر و طولانی مدت باشد ،همچنین این تصرفات باید ناشی از اذن مالک و یا در قالب یکی از عقود زراعی باشد،و قصد ایجاد حقی برای زارع نمی‌نماید نکته دیگر این است که در صورت تخلیه ملک توسط زارع و تحویل آن به مالک این حق برای او ایجاد می‌شود ، در غیر این صورت در فرضی که ملک در تصرف زارع باشد،مالک تعهدی به پرداخت حق ریشه ندارد.
ویژگی‌های حق زارعانه:
۱_ این حق در حقیقت مانند حق کس و پیشه است با این تفاوت که موضوع حق کس و پیشه اماکن تجاری است،ولی حق زارعانه زمین‌های زراعی میباشد ،این حق از جمله از حقوق مالی و منقول است و با انتزاع ید زارع از ملک مزروعی وی دیگر حق عینی بر ملک ندارد،و صرفا میتواند بهای حق مزبور را مطالبه‌گر شود.
۲_ این حق قابلیت تامین و توقیف و قابلیت نقل و انتقال به صورت ارادی و قهری را دارد،و صاحب حق ریشه میتواند آن را در صلح نامه عادی یا رسمی به اشخاص دیگر منتقل کند، البته برخی معتقدند اگر موجر با انتقال موافق نباشد راسا نمیتوان حق زارعانه را انتقال داد ،بلکه باید ضمن انتقال منافع عین مستاجره این انتقال انجام گیرد.
۳_ از آنجا که حق ریشه جزو حقوق راجع به املاک نیست ،نقل و انتقال آن نیاز به ثبت رسمی ندارد.
نحوه مطالبه حق ریشه و نسق زراعی :
اگر حق ریشه مستند به سند رسمی یا قراردادی معتبر باشد برای مطالبه آن، دادخواست مطالبه بهای حق ریشه به طرفیت مالک زمین کافی میباشد ، ولی اگر قراردادی بین مالک و زارع در خصوص حق ریشه وجود نداشته باشد،مدعی باید ضمن دادخواست مطالبه بهای حق ریشه ،خواسته اثبات حق ریشه را نیز تقدیم نماید.
مرجع صالح به رسیدگی :
طبق رای وحدت رویه شماره ۵۶۸ مورخ۱۹/۹/۱۳۷۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور رسیدگی به دعاوی راجع به معامله نسق زراعی در صلاحیت دادگاه‌های عمومی دادگستری میباشد.
با توجه به این که حق زارعانه از حقوق مالی میباشد و آن را نمیتوان غیر منقول تلقی کرد،باید از اموال منقول محسوب کنیم .
بنابراین مرجع صالح به رسیدگی دادگاه محل اقامت خوانده یا دادگاه عقد در حوزه آن واقع شده یا تعهد در آنجا باید واقع شود ،میباشد با این حال برخی از محاکم ،حق زارعانه را در حکم مال غیر منقول دانسته،دادگاه وقوع مال غیر منقول را صالح به رسیدگی میدانند.
نحوه محاسبه میزان بهای حق ریشه :
میزان بهای این حق با توافق بین مالک و زارع قابل تعیین میباشد،ولی در صورت عدم توافق بین آن ها توسط کارشناس رسمی دادگستری یا اهل خبره ارزیابی میگردد، که در ارزیابی بهای حق ریشه ،عواملی چون طول مدت زراعت توسط زارع،میزان آبادانی و توسعه زراعت توسط او، میزان سرمایه‌گذاری کشاورزان،موقعیت و ارزش ملک دخیل میباشد،که معمولا به صورت درصدی از ارزش ملک محاسبه میگردد.
نحوه ی اجرای رای :
دادگاه با بررسی و احراز تحقق حق ریشه برای خواهان دعوا ،زارع رای به محکومیت خوانده به پرداخت حق ریشه می‌دهد، و پس از قطعیت رای، اجرایی صادر می‌شود،و محکوم علیه مکلف است ظرف مدت ده روز نسبت به اجرای آن اقدام نماید،در غیر این صورت اموال وی از جمله ملکی که نسبت به آن ادعای حق ریشه شده ،قابل توقیف است.
مستندات قانونی:
امروزه قوانین و مقرارت وحدت رویه و آرای اصراریدیوان عالی کشور و رویه قضایی دادگاه های حقوقی بر وجود این حق صحه گذاشته که برخی از مستندات قانونی آن را اشاره می‌نماییم :
ماده ۳۱ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب در ۱۳۱۷ رعیتی و حق اولویت و گاو بندی و غیره،که در املاک معمول و بین رعایا خرید و فروش می‌شود از حقوق راجع به عین املاک نبوده،و قابل درخواست ثبت و اعتراض به ثبت نیست،و صدور سند مالکیت به نام مالک هم تغییری در وضع حقوق مزبور در هر جا که معمول است ، نمی‌دهد .
تبصره یک ماده ۲۲ قانون اصلاحات ارزی سال ۱۳۴۰:
انجام امور زراعت به وسیله مالک در اراضی که در اختیار زارع است در آن ریشه و عیانی دارد ،پس از جلب رضایت زارع و خرید ریشه و اعیانی به موجب سند رسمی مجاز است.
تبصره ۱ _بند الف ماده اول تصویب نامه ۱۳۶۱ راجب به قانون اصلاحات ارضی،حق زارعانه عبارت است از حق ریشه و بهای شخم و کود و ارزش زحماتی که زارع برای آباد کردن زمین متحمل شده است و نیز قوانین دیگر از جمله ماده ۴ و تبصره۱ ماده ۶ قانون تعیین تکلیف اراضی مزروعی و اعیان مستحدث از طرف اشخاصی در دهات و مزارع خالصه مصوب ۱۳۵۴ تبصره۴ ماده ۶ آیین نامه اجرایی قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب و اراضی موقوفه اصلاحی ۱۳۸۰ رای وحدت رویه شماره ۷۰۲ مورخ ۵/۲/۱۳۸۶هیئت عمومی دیوان عالی کشور واگذاری اراضی کشاورزی به زارعین صاحب نسب و تشخیص و تعیین مقدار زمینی که بعضی از آنها واگذار میگردد.
بر اساس ضوابط و مقررات خاص قانون اصلاحات ارزی است.و در صورتی که در نحوه این واگذاری و یا تنظیم سند اشتباهی رخ دهد به موجب ماده ۳۸ آیین نامه قانونی مصوب کمیسیون مشترک مجلس ،شورای اصلاحات ارزی آن را اصلاح میکند،شورای انقلاب اسلامی در تاریخ ۷/۹/۱۳۵۹ با الحاق یک تبصره قانونی راجب به تکمیل پاره ای از مواد قانون اصلاحات ارضی تلویحا آن را تایید کرده است.
لذا با عنایت به قسمت اخیر ماده ۱۵۹ قانون اساسی به نظر اکثریت اعضای هیات عمومی دیوان عالی کشور رای شماره ۸۲۰۸۳ شعبه۲۱ دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد،صحیحا صادر شده و تایید میگردد.
رای وحدت رویه شماره ۵۶۸ مورخ ۱۹/۹/۱۳۷۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در اصل ۱۵۹ دادگستری را مرجع رسمی تظلمات و شکایات قرار داده، و بر اساس این اصل رسیدگی به دعاوی راجب به معامله نسق زراعتی در صلاحیت دادگستری میباشد.
بنابراین رای شعبه ۱۳دیوان عالی کشور دادگستری را صالح به رسیدگی شناخته و منطبق به موازین قانونی است،رای اصراری شماره ۱ مورخ ۱۳۷۹ هیئت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور ،چون حق زارعانه ناشی از مساعی زارع در ملک مورد تصرف است که منشا عرفی دارد،و نظر به استشهادیه مستند دادخواست و مودای گواهی گواهان دائر بر اینکه درختان باغ مورد بحث را خواهان غرص و سالها در نگهداری و احیای آن تلاش کرده با توجه به این که کارگر بودن خواهان بنا به ادای خوانده فاقد دلیل اثباتی است ،مویدا رای صادر شده از هیئت تشخیص مقررات در قانون کار مبنی بر زارع بودن خواهان و اعمال انجام شده از ناحیه وی در باغ، حاکی از زارع بودن خواهان میباشد .
رای شماره ۱۰۵۶ مورخ ۳/۸/۱۳۸۶ شعبه ۲ دادگاه عمومی گرگان،متصرف ملک ،زراعت یا کسب و پیشه در ملک نداشته ،تا مستحق حق زارعانه یا کسب و پیشه آنرا بدانیم ، زارع مزیتی هم با به کار انداختن نیروی فکر و بازوی خویش ایجاد نکرده،تا پاداش به وی تعلق گیرد.
مقدمه:
در گذشته مرسوم بوده که اغلب زارعین و دهقانان محلی که از خود، زمین نداشتند و روی زمین های اربابان به فعالیت کشاورزی می‌پرداختند ، سالانه طبق عرف محل درصدی را به مالک زمین می‌دادند همچنین مالکین زمین کشاورزی خود را در قالب یکی از عقود مانند اجاره و مضارعه،زراعت در اختیار زارعین قرار می‌دادند که زارع برای بهبود کیفیت محصولات کشاورزی افزایش تولید و دفع آفات، فعالیت‌های متعددی انجام میداد.
بهترین وکیل ملکی اصفهان با تجربیاتی قابل توجه در زمینه حق کرد زارعانه
و در مواردی زارع زمین‌های بایر و غیر قابل کشت و بی بازده را به اذن مالک متصرف میشد و با انجام عملیاتی مثل قطع درختان بی‌ثمر،کندن بوته‌های زمین، شخم زدن و کود دادن و غیره، زمین را مستعد کشاورزی و دایر مینمود،که این اقدامات موجب افزایش تولید و آبادتر شدن و ارزشمندتر شدن زمین می‌گشت .
که نتیجه آن به زارع و مالک برمی‌گردید، در نتیجه زارع مستحق حقی به ازای زحمات خود میشد و به هنگام تخلیه و تحویل زمین زراعی به مالک مستحق دریافت وجه یا مالی می‌گردید همچنین در نتیجه عمران و آبادی زمین توسط زارع حق تقدم برای زراعت در آن زمین برای او ایجاد میشد، که هیچ کس دیگر غیر از او حتی مالک ملک حق نداشت زمین مزبور را زراعت کند یا به دیگری واگذار نماید.
بررسی حق زارعانه و شرایط و ویژگی‌های آن :
این حق درنظام قانونی و رویه قضایی کشور با استناد به عرف به رسمیت شناخته شده،به این صورت که در بسیاری از مناطق ایران عرف بر این بوده که پس از پایان قرارداد مضارعه یا اجاره بین زارع و مالک زمین به موجب زحمات و آبادانی و عمران زمین زراعی توسط او حقی برای او ایجاد میشد،که مالک باید قبل از تخلیه ملک مبلغی را به عنوان حق ریشه یا حق زارعانه به کشاورز می‌پرداخت .
این حق در مناطق مختلف کشور اسامی متفاوتی دارد،از جمله حق نسق زراعی، حق زارعانه، کارافه، حق آب وگل، حق دسترنج رعیتی و دستارم و در ترمینولوژی حقوق حق ریشه را در دسترنج رعیتی چم ، حق تبر تراش،حق اولویتی رعیتی و معادل حق زارعانه قرار داده است غیر از به رسمیت شناختن این حق توسط عرف در قوانین موضوع ایران برای اولین بار در ماده ۳۰ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۷ به رسمیت شناخته شد.
شرایط تعلق حق زارعانه :
باید توجه داشت که صرف انعقاد قرارداد اجاره یا مضارع بین مالک زمین و زارع و اقدام به زراعت توسط زارع موجب حق زارعانه نمی‌شود،بلکه ملاک تعلق این حق زارع استمرار آن میباشد ،یعنی تصرفات زارع بر زمین باید به طور مستمر و طولانی مدت باشد ،همچنین این تصرفات باید ناشی از اذن مالک و یا در قالب یکی از عقود زراعی باشد،و قصد ایجاد حقی برای زارع نمی‌نماید نکته دیگر این است که در صورت تخلیه ملک توسط زارع و تحویل آن به مالک این حق برای او ایجاد می‌شود ، در غیر این صورت در فرضی که ملک در تصرف زارع باشد،مالک تعهدی به پرداخت حق ریشه ندارد.
ویژگی‌های حق زارعانه:
۱_ این حق در حقیقت مانند حق کس و پیشه است با این تفاوت که موضوع حق کس و پیشه اماکن تجاری است،ولی حق زارعانه زمین‌های زراعی میباشد ،این حق از جمله از حقوق مالی و منقول است و با انتزاع ید زارع از ملک مزروعی وی دیگر حق عینی بر ملک ندارد،و صرفا میتواند بهای حق مزبور را مطالبه‌گر شود.
۲_ این حق قابلیت تامین و توقیف و قابلیت نقل و انتقال به صورت ارادی و قهری را دارد،و صاحب حق ریشه میتواند آن را در صلح نامه عادی یا رسمی به اشخاص دیگر منتقل کند، البته برخی معتقدند اگر موجر با انتقال موافق نباشد راسا نمیتوان حق زارعانه را انتقال داد ،بلکه باید ضمن انتقال منافع عین مستاجره این انتقال انجام گیرد.
۳_ از آنجا که حق ریشه جزو حقوق راجع به املاک نیست ،نقل و انتقال آن نیاز به ثبت رسمی ندارد.
نحوه مطالبه حق ریشه و نسق زراعی :
اگر حق ریشه مستند به سند رسمی یا قراردادی معتبر باشد برای مطالبه آن، دادخواست مطالبه بهای حق ریشه به طرفیت مالک زمین کافی میباشد ، ولی اگر قراردادی بین مالک و زارع در خصوص حق ریشه وجود نداشته باشد،مدعی باید ضمن دادخواست مطالبه بهای حق ریشه ،خواسته اثبات حق ریشه را نیز تقدیم نماید.
مرجع صالح به رسیدگی :
طبق رای وحدت رویه شماره ۵۶۸ مورخ۱۹/۹/۱۳۷۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور رسیدگی به دعاوی راجع به معامله نسق زراعی در صلاحیت دادگاه‌های عمومی دادگستری میباشد.
با توجه به این که حق زارعانه از حقوق مالی میباشد و آن را نمیتوان غیر منقول تلقی کرد،باید از اموال منقول محسوب کنیم .
بنابراین مرجع صالح به رسیدگی دادگاه محل اقامت خوانده یا دادگاه عقد در حوزه آن واقع شده یا تعهد در آنجا باید واقع شود ،میباشد با این حال برخی از محاکم ،حق زارعانه را در حکم مال غیر منقول دانسته،دادگاه وقوع مال غیر منقول را صالح به رسیدگی میدانند.
نحوه محاسبه میزان بهای حق ریشه :
میزان بهای این حق با توافق بین مالک و زارع قابل تعیین میباشد،ولی در صورت عدم توافق بین آن ها توسط کارشناس رسمی دادگستری یا اهل خبره ارزیابی میگردد، که در ارزیابی بهای حق ریشه ،عواملی چون طول مدت زراعت توسط زارع،میزان آبادانی و توسعه زراعت توسط او، میزان سرمایه‌گذاری کشاورزان،موقعیت و ارزش ملک دخیل میباشد،که معمولا به صورت درصدی از ارزش ملک محاسبه میگردد.
نحوه ی اجرای رای :
دادگاه با بررسی و احراز تحقق حق ریشه برای خواهان دعوا ،زارع رای به محکومیت خوانده به پرداخت حق ریشه می‌دهد، و پس از قطعیت رای، اجرایی صادر می‌شود،و محکوم علیه مکلف است ظرف مدت ده روز نسبت به اجرای آن اقدام نماید،در غیر این صورت اموال وی از جمله ملکی که نسبت به آن ادعای حق ریشه شده ،قابل توقیف است.
مستندات قانونی:
امروزه قوانین و مقرارت وحدت رویه و آرای اصراریدیوان عالی کشور و رویه قضایی دادگاه های حقوقی بر وجود این حق صحه گذاشته که برخی از مستندات قانونی آن را اشاره می‌نماییم :
ماده ۳۱ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب در ۱۳۱۷ رعیتی و حق اولویت و گاو بندی و غیره،که در املاک معمول و بین رعایا خرید و فروش می‌شود از حقوق راجع به عین املاک نبوده،و قابل درخواست ثبت و اعتراض به ثبت نیست،و صدور سند مالکیت به نام مالک هم تغییری در وضع حقوق مزبور در هر جا که معمول است ، نمی‌دهد .
تبصره یک ماده ۲۲ قانون اصلاحات ارزی سال ۱۳۴۰:
انجام امور زراعت به وسیله مالک در اراضی که در اختیار زارع است در آن ریشه و عیانی دارد ،پس از جلب رضایت زارع و خرید ریشه و اعیانی به موجب سند رسمی مجاز است.
تبصره ۱ _بند الف ماده اول تصویب نامه ۱۳۶۱ راجب به قانون اصلاحات ارضی،حق زارعانه عبارت است از حق ریشه و بهای شخم و کود و ارزش زحماتی که زارع برای آباد کردن زمین متحمل شده است و نیز قوانین دیگر از جمله ماده ۴ و تبصره۱ ماده ۶ قانون تعیین تکلیف اراضی مزروعی و اعیان مستحدث از طرف اشخاصی در دهات و مزارع خالصه مصوب ۱۳۵۴ تبصره۴ ماده ۶ آیین نامه اجرایی قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب و اراضی موقوفه اصلاحی ۱۳۸۰ رای وحدت رویه شماره ۷۰۲ مورخ ۵/۲/۱۳۸۶هیئت عمومی دیوان عالی کشور واگذاری اراضی کشاورزی به زارعین صاحب نسب و تشخیص و تعیین مقدار زمینی که بعضی از آنها واگذار میگردد.
بر اساس ضوابط و مقررات خاص قانون اصلاحات ارزی است.و در صورتی که در نحوه این واگذاری و یا تنظیم سند اشتباهی رخ دهد به موجب ماده ۳۸ آیین نامه قانونی مصوب کمیسیون مشترک مجلس ،شورای اصلاحات ارزی آن را اصلاح میکند،شورای انقلاب اسلامی در تاریخ ۷/۹/۱۳۵۹ با الحاق یک تبصره قانونی راجب به تکمیل پاره ای از مواد قانون اصلاحات ارضی تلویحا آن را تایید کرده است.
لذا با عنایت به قسمت اخیر ماده ۱۵۹ قانون اساسی به نظر اکثریت اعضای هیات عمومی دیوان عالی کشور رای شماره ۸۲۰۸۳ شعبه۲۱ دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد،صحیحا صادر شده و تایید میگردد.
رای وحدت رویه شماره ۵۶۸ مورخ ۱۹/۹/۱۳۷۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در اصل ۱۵۹ دادگستری را مرجع رسمی تظلمات و شکایات قرار داده، و بر اساس این اصل رسیدگی به دعاوی راجب به معامله نسق زراعتی در صلاحیت دادگستری میباشد.
بنابراین رای شعبه ۱۳دیوان عالی کشور دادگستری را صالح به رسیدگی شناخته و منطبق به موازین قانونی است،رای اصراری شماره ۱ مورخ ۱۳۷۹ هیئت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور ،چون حق زارعانه ناشی از مساعی زارع در ملک مورد تصرف است که منشا عرفی دارد،و نظر به استشهادیه مستند دادخواست و مودای گواهی گواهان دائر بر اینکه درختان باغ مورد بحث را خواهان غرص و سالها در نگهداری و احیای آن تلاش کرده با توجه به این که کارگر بودن خواهان بنا به ادای خوانده فاقد دلیل اثباتی است ،مویدا رای صادر شده از هیئت تشخیص مقررات در قانون کار مبنی بر زارع بودن خواهان و اعمال انجام شده از ناحیه وی در باغ، حاکی از زارع بودن خواهان میباشد .
رای شماره ۱۰۵۶ مورخ ۳/۸/۱۳۸۶ شعبه ۲ دادگاه عمومی گرگان،متصرف ملک ،زراعت یا کسب و پیشه در ملک نداشته ،تا مستحق حق زارعانه یا کسب و پیشه آنرا بدانیم ، زارع مزیتی هم با به کار انداختن نیروی فکر و بازوی خویش ایجاد نکرده،تا پاداش به وی تعلق گیرد.
مدرسه حقوق :سرکار خانم سیده‌زهرا میرطاووسی