قانون موجر و مستاجر تحت تاثیر تحولات اقتصادی و مسائل اجتماعی و نیازهای جامعه حول محور چهره آمرانه و اختیار مالکانه دستخوش تغییرات زیادی شده است به لحاظ این تغییرات و کثرت دعاوی موجر و مستاجر در محاکم دادگستری لازم به نظر می‌رسد حقوق طرفین قرارداد اجاره و روابط آنها در فروض مختلف انتقال منافع به طور جداگانه و در قلمرو خود بررسی شود.
این شناخت میتواند در میزان تحدید قلمرو آزادی‌های فردی، تمیز حق و استفاده بجا از مواد قانون مربوطه مفید و موثر واقع شود. اجاره از جمله مسائل مبتلابه بسیاری از مردم است که در نظام حقوقی ایران جایگاه خاصی دارد قانون موجر و مستاجر تحت تاثیر اوضاع اجتماعی اقتصادی و نیازهای جامعه و به منظور رعایت عدالت اجتماعی تعادل اقتصادی و احکام فقهی متحول شد .
این تحولات ایجاب می نماید یک بررسی منسجم در تبیین حقوق مالک و مستاجر و منتقل الیه در صورت انتقال منافع به غیر انجام شود که در این مقاله شرط تحقق انتقال منافع مورد اجاره به شخص ثالث ، مقایسه انتقال منافع مورد اجاره در قانون ۱۳۵۶ با قانون سال ۱۳۷۶و حدود اختیار مستاجر در حق انتقال منافع مورد اجاره در قانون ۵۶ و ۷۶ ، حقوق مالک و مستاجر و منتقل الیه و تراضی و روابط استیجاری بین آنها در فرض جواز و نیز فرض سلب حق انتقال منافع مورد اجاره به شخص ثالث در قانون های فوق بررسی می شود.
۱. انتقال منافع مورد اجاره
بر اساس ماده ۱۴ قانون سال ۱۳۵۶ صرف استفاده عملی فردی غیر از مستاجر اول که با مالک قرارداد دارد از مورد اجاره برای تحقق انتقال به غیر کفایت می کند و وضع حقوقی ید مجدد مستاجر پیشین بر مورد اجاره رفع تخلف ننموده و مانع استفاده مالک از اعمال حقش یعنی فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره نمی‌باشد. نظریه مشورتی ۱۱۵۲/۷ مورخ۳/۹/ ۱۳۶۳ زیرا قبل از وضع ید مجدد مستاجر بر مورد اجاره تخلف انتقال منافع مستاجر با حاکمیت ید منتقل الیه محقق شده است.
در قانون سال ۱۳۵۶ اصل بر منع انتقال منافع مورد اجاره بوده و حتی اگر طرفین در قرارداد اجاره عدم سلب حق انتقال منافع مورد اجاره را شرط نموده باشند مستاجر حق انتقال منافع مورد اجاره را نخواهد داشت. به عبارت دیگر صرف شرط عدم سلب حق انتقال منافع مورد اجاره مجوزی برای حق انتقال مورد اجاره برای مستاجر نیست و حق انتقال باید در قرارداد اجاره تصریح شده باشد تا انتقال منافع مورد اجاره مجاز دانسته شود در قانون سال ۱۳۷۶ اما اصل بر جواز حق انتقال منافع مورد اجاره است مگر اینکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد و در صورت سکوت قرارداد اجاره درباره حق انتقال منافع مورد اجاره به شخص ثالث مستاجر حق انتقال منافع مورد اجاره را خواهد داشت.قدر مسلم اینکه استفاده از ظرفیتهای وکیل حقوقی اصفهان ،بهترین وکیل کیفری اصفهان و مشاوره حقوقی و تماس با خوب در اصفهان جهت آگاهی شما در این خصوص مفید خواهد بود.
۲. جواز انتقال منافع
در فرض حق انتقال منافع در قانون سال ۱۳۷۶ اختیار مستاجر در حق انتقال منافع مورد اجاره مطلق نیست و مستاجر ملزم به رعایت حقوق مالک از جمله شغل مقرر در اجاره نامه میباشد بنابه اصل حق انتقال منافع مستاجر میتواند در طول مدت قرارداد اجاره منافع مورد اجاره را واگذار نموده و در صورت واجد شرایط بودن می تواند از مالک یا منتقل الیه سرقفلی دریافت نماید.
با پایان یافتن مدت اجاره حق تخلیه مورد اجاره برای مالک ایجاد می گردد و در صورتی که مستاجر منافع مورد اجاره را با دریافت سرقفلی منتقل نموده باشد در پایان مدت اجاره منتقل الیه فقط از مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت روز را دارد و نه از مالک که بدون دریافت سرقفلی ملک تجاری خود را به مستاجر اجاره داده است و تعهدات منتقل الیه در مقابل مستاجر و تعهدات مستاجر در مقابل مالک تا زمانی که مورد اجاره را تحویل مالک نداده جاری و باقی است و صرف انتقال منافع از مستاجر سلب مسئولیت نمی کند.
در فرض حق انتقال منافع در قانون سال ۱۳۵۶ آیا مستاجر در انتقال منافع مورد اجاره اختیار تام دارد؟ خیر ،اختیار مستاجر در انتقال منافع مورد اجاره محدود به همان شغل یا شغل مشابه و انعقاد قرارداد جدید وی با منتقل الیه فقط برای مدتی که مالکیت منافع را دارد نافذ است در فرض داشتن حق انتقال منافع مورد اجاره با حق دریافت سرقفلی در حین مدت اجاره برای مدت باقیمانده قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر که مستاجر مالک منافع است رابطه بین مستاجر و منتقل الیه فقط تا انقضای مدت قرارداد اجاره برقرار می باشد و در این رابطه مسئول پرداخت اجاره بها به مالک مستاجر است.
چنانچه مبلغ توافقی مستاجر و منتقل الیه کمتر از مبلغ توافقی مالک و مستاجر باشد قبول و دریافت آن برای مالک الزام آور نیست در واقع مالک تکلیفی بر قبول و دریافت آن مبلغ ندارد زیرا به طریق قانونی از رابطه استیجاری مالک و مستاجر رفع اثر نشده است و همچنان این رابطه به قوت خود باقی مانده ،در تراضی مستاجر و منتقل الیه مستاجر با داشتن مالکیت منافع مورد اجاره در تمامی مدتی که زمان اجاره اش با مالک باقی است میتواند انجام تعهدات قراردادی را از منتقل الیه بخواهد ،
مانند پرداخت اجاره بها، تخلیه ، اما حق فسخ قرارداد برای مالک است که مالکیت عین مستاجره را داراست به عبارت دیگر مستاجر در این مدت حق استیفای اجاره‌بها و سایر مزایای ناشی از عقد اجاره از جمله تعدیل اجاره بها یا تخلیه مورد اجاره را خواهد داشت و کلیه شرایط و آثار قرارداد اجاره برای مستاجر و منتقل الیه جاری و ساری بوده و مشارالیهم متعهد و ملتزم به آثار و تبعات رابطه استیجاری در قبال همدیگر خواهند بود و در این رابطه استیجاری مستقر و مستمر منتقل الیه قائم‌مقام مستاجر ،متعهد و منتفع از مزایای قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر مادام که به طریق قانونی از آن رفع اثر نشده می باشد.
پس از انقضای مدت اجاره رابطه استیجاری مستاجر با مالک قطع و بین منتقل الیه و مالک برقرار می گردد .نظریه مشورتی شماره ۴۶۸۲ /۷ مورخ ۱۳۸۸.۸.۳به نظر می‌رسد مبنای این رابطه حق سرقفلی است و الا طبق اصول کلی با زوال اجاره بین مالک و مستاجر هیچ رابطه ای بین مالک و منتقل الیه ایجاد نمی‌شود و در واقع تعهدات منتقل الیه در برابر مالک برقرار می گردد،
و مستاجر مالک منافع و قسمتی که منتقل نموده نیست تا بتواند تخلیه و تعدیل اجاره بها را از منتقل الیه بخواهد و رابطه مستاجر نسبت به قسمتی که منتقل نموده با منتقل الیه قطع می‌شود و دیگر در طرح دعوای تخلیه به طرفیت منتقل الیه ذینفع نیست نظریه مشورتی شماره ۷۹۲۲/۷ مورخ ۲۵. ۱۲. ۱۳۷۵ و حق دعوای تخلیه برای مالک می باشد.
۳.حق انتقال منافع مورد اجاره
سلب حق انتقال منافع مورد اجاره در قانون سال ۱۳۷۶ با انتقال منافع مورد اجاره علیرغم سلب حق انتقال منافع به غیر مالک به استناد خیار تخلف از شرط حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره را خواهد داشت و حق سرقفلی به قیمت روز به مستأجر تعلق می‌گیرد و حق سرقفلی به صرف فسخ قرارداد اجاره از بین نمی‌رود و چنانچه منتقل الیه واجد شرایط مدعی حق سرقفلی یا جبران خسارت باشد میتواند به مستأجر مراجعه نمایند.
سلب حق انتقال منافع مورد اجاره در قانون سال ۱۳۵۶ در این فرض اگر در اجاره نامه به حق انتقال منافع مورد اجاره تصریح نشده باشد و مالک به انتقال منافع مورد اجاره رضایت ندهد و نیز حاضر به پرداخت سرقفلی نباشد با درخواست تجویز انتقال منافع دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به شخص ثالث و تنظیم سند انتقال منافع در دفترخانه اسناد رسمی صادر می‌کند و با صدور حکم دادگاه منتقل الیه از هر حیث نسبت به تمام شرایط قرارداد اجاره قائم‌مقام مستاجر خواهد بود حکم دادگاه از زمان قطعیت ۶ ماه اعتبار دارد و هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور بی اثر خواهد شد و اگر در حین رسیدگی به دعوای تجویز انتقال منافع مالک برای پرداخت سرقفلی اعلام آمادگی نماید و در واقع مالک و مستاجر توافق کنند مالک سرقفلی پرداخت نماید در این صورت دادگاه میتواند طی گزارش اصلاحی حکم به تخلیه مورد اجاره پس از پرداخت سرقفلی صادر نماید.
در فرض سلب حق انتقال منافع مستاجر به لحاظ عدم برقراری رابطه استیجاری اش با منتقل الیه حق تخلیه مورد اجاره و مطالبه اجاره‌بها از منتقل الیه را از دست می دهد و این مالک است که میتواند جهت تخلیه و مطالبه اجاره‌بها از منتقل علیه اقدام نماید ولی مستاجر با برقراری رابطه استیجاری خود با مالک و بقای استقرار یدش بر مورد اجاره می تواند از منتقل الیه اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند.
تخلف مستاجر با انتقال منافع به غیر موجد حق تخلیه مورد اجاره برای مالک است و به هنگام تخلیه مورد اجاره نصف حق سرقفلی بر حسب مورد به مستاجر یا منتقل آن علیه تعلق می گیرد با این توضیح که نصف حق سرقفلی به مستاجری که بدون دریافت سرقفلی منافع را منتقل نموده است تعلق می گیرد و در غیر اینصورت نصف حق سرقفلی به منتقل الیه قانونمند که سرقفلی نگرفته تعلق خواهد گرفت. در فروض مختلف فوق حق و عدم حق انتقال منافع با بقای تراضی و رابطه استیجاری طرفین ملازمه دارد و اعمال حق محدود به رعایت حقوق طرف مقابل می باشد ، پس مالک و مستاجر به اعتبار مالکیت عین و مالکیت منافع طرف حق و تعهد قرار می‌گیرند که در این مقاله این حقوق و تعهدات بر اساس نحوه تراضی و رابطه استیجاری آنها بر حسب قانون آمره حاکم یا حاکمیت اراده آنها بیان گردید.
مدرسه حقوق : جناب آقای داریوش سپنتا