مقدمه:
قانون تملک آپارتمانها در تاریخ ۱۶/ ۱۲ /۱۳۴۳ به تصویب رسید و در تاریخ۱۳۷۶/۰۳/۱۱موادی به آن الحاق گردید . همچنین آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمانها که مصوب سال ۱۳۴۷ از سوی هيأ‌ت و‌زيران میباشد نیز هنوز به قوت خود پابرجاست ، لکن به رغم رشد و گسترش آپارتمان نشینی مقررات و قوانین مربوط به آپارتمان نشینی پا به پای این رشد و ترقی توسعه نیافت و تقریباً در شکل سنتی خود باقی مانده و ضمن اینکه سایر قوانین تکمیل کننده و پشتیبان این قانون نیز اجرا نمی گردد و یا ساز و کارهای اجرای این قانون را ایجاد نمی نماید به گونه‌ای که این قانون به طور کلی فواید و کارایی خود را از دست داده و تنها شانس است که در خرید یک آپارتمان فرد را یاری خواهد داد .
کسانی که دستی بر مدیریت آپارتمان ها داشته و مشکلات آن آشنایی دارند بر این موضوع واقف هستند که یک مجتمع ۲۰ واحدی را یک همسایه ناباب کفایت می‌کند تا شیرازه این قوانین و مقررات را از هم بگسلد و همگان فرار را بر قرار ترجیح می‌دهند پس با عنایت به اجرایی شدن قانون هدفمند کردن یارانه‌ها و افزایش بهای انرژی های مورد استفاده عموم مردم لزوم توجه به قانونی که اجرا نمی شود را چند برابر نموده و ضروری است در این رابطه ماده ۱۲ الحاقی به قانون تملک آپارتمان ها مدنظر مسئولین سازمان ثبت و دفاتر اسناد رسمی قرار گیرد همان طور که می دانید یکی از ضمانت اجراهای مندرج در قانون تملک آپارتمانها در خصوص پرداخت هزینه های مشترک یا اصطلاحاً همان مبالغ شارژ این است که چنانچه مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود به هیئت مدیره خودداری نماید برابر ماده ۱۰ مکرر الحاقی و اصلاحیه قانون مذکور مدیران می توانند با ارسال اظهارنامه رسمی و ارائه لیست بدهی هزینه مذکور را از واحد بدهکار مطالبه نمایند این ماده مقرر می دارد
در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیات مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت میزان مطالبه می شود
پس از گذشت مهلت قانونی ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه در صورت عدم پرداخت هزینه های مشترک توسط واحد بدهکار مدیران می‌توانند نسبت به قطع خدمات مشترک آب گرم گاز آسانسور و غیره بدهکار اقدام نمایند لکن متاسفانه زیرساخت‌ها و ساز و کارهای اجرای این ماده آن طور که باید و شاید در مقررات موضوعه به ویژه مقررات شهرداری‌ها پیش‌بینی نشده و در اکثریت قریب به اتفاق آپارتمانها امکانی برای قطع خدمات مشترک واحد به کار برای مدیران ساختمان وجود ندارد زیرا معمولاً سازندگان آپارتمان ها به جهت صرفه جویی در مصرف لوله و اتصالات در محل موتورخانه به تعداد واحدهای ساخته شده از شیر آلات استفاده نموده و به طور معمول شیرالات اتصالات اصلی هر واحد نیز در داخل فضای اختصاصی واحد تعبیه می گردد که برای مدیران ورود و در دسترسی ایشان به آنها مجاز نیست ضمن اینکه در خصوص سایر تاسیسات مانند آسانسور و بالابر ها نیز با توجه به چند واحد بودن اکثریت قریب به اتفاق ساختمان ها عملاً امکان سلب به استفاده از این وسیله برای واحد بدهکار وجود ندارد و لذا ضمانت اجرای مندرج در قوانین تملک آپارتمان ها عملاً در اکثریت قریب به اتفاق آپارتمان ها بلااجرا و فاقد اثرشده است.
بهترین وکیل حقوقی و ملکی اصفهان با تجربه بیش از صدها پرونده موفق در کنار شما تا پایان پرونده خواهد بود
در صورت عدم امکان چنین اقدامی از ناحیه مدیران ساختمان قانونگذار در تبصره این ماده راه حل دیگری را نیز پیش‌بینی نموده و آن راه حل همانا طرح دعوی حقوقی در مراجع قضایی علیه واحد بدهکار می باشد و به موازات آن درخواست صدور دستور بر قطع خدمات اختصاصی واحد بدهکار است البته مطالعه سهم نامبرده از طریق اجرای ثبت نیز در این قانون پیش‌بینی شده لکن این راه‌حل هرچند در بدو امر کارا به نظر می رسد اما با عنایت به مراتب ذیل امکان پذیر نبوده و کارایی خود را در عمل از دست داده است:
((۱- تشریفات طولانی دادرسی و ثبتی در برابر مبالغ مورد مطالبه که معمولاً خیلی ناچیز می باشد ۲- با توجه به افتخاری بودن سمت مدیران در اکثریت مجموعه‌ها امکانی برای اختصاص فرصت کافی جهت مراجعه به مراجع قضایی و چه غیر قضایی برای مدیران وجود ندارد ۳ - رعایت احتیاط و جلوگیری از هرگونه درگیری و مشکلات بعدی که ممکن است پس از طرح دعوی گریبانگیر مدیر یا مدیران مجموعه گردد نیز از دیگر دلایلی است که مدیران مجموعه‌ها کمتر تمایل بر توسل به این روش دارند .))
به عنوان مثال به یاد دارم که یکی از مراجعین دفتر که در پس این اقدام حقوقی علیه همسایه خود با خسارات عمده به وسیله نقلیه خود از ناحیه واحد متخلف روبرو شده بود و امکان نیز بر اثبات ادعای خود نداشت در نهایت با توجه به عدم کارایی روش های فوق الذکر در مجموعه مقرراتی که در سال ۱۳۷۶ به قانون تملک آپارتمانها گردیده راه حل مناسبی جهت دریافت هزینه های مشترک پیش‌بینی گردید که موجب آن دفاتر اسناد رسمی مکلف گردیدند در هنگام تنظیم سند رسمی گواهی تسویه حساب مدیران را از مالک مطالبه و یا با موافقت مدیران و تعهد منتقل الیه به پرداخت بدهی مالک سند انتقال را تنظیم نمایند این پیش‌بینی در ماده ۱۲ الحاقی به قانون تملک آپارتمانها مورد نظر در واقع آن واقع شده بود و می توانست راه حل مناسبی در خصوص الزام واحد بدهکار به پرداخت بدهی خود به صندوق ساختمان باشد چرا که فرد مذکور موظف بود مانند سایر موارد تسویه حساب آب برق و گاز در زمان انتقال ملک کل بدهی خود را با در نظر گرفتن جرایم به صندوق ساختمان پرداخت تا امکان واگذاری ملک خود را داشته باشد لکن متاسفانه به هر دلیل دفاتر اسناد رسمی به این وظیفه خود عمل نمی نمایند و در عمل مدیران ساختمان را با ساکنین جدید واحد اعم از مالک و مستاجر درگیر و ایجاد مشکلات عمده می نمایند .
در این اثنا مالک جدید چون بدهی را مربوط به زمان مالکیت خود نمی‌دانند میتواند از پرداخت آن امتناع کند و مالک قبلی نیز که ملک خود را واگذار نموده خود را مبرا می‌داند و از ادای دین خودداری می ورزد در صورتی که در دفاتر اسناد رسمی می توانند مانند سایر مفاصا حساب های لازم برگ تسویه حساب مدیران را نیز از فروشنده مطالبه و به کلیه اختلافات بدون هرگونه مناظره پایان دهد به ویژه با اجرایی شدن قانون هدفمند کردن یارانه‌ها و افزایش قابل توجه در هزینه های ساختمان خصوص افزایش هزینه‌های حامل‌های انرژی آب و برق و گاز و عدم پرداخت به موقع هزینه های مشترک از جانب یک یا چند واحد میتواند موجب ضرر و زیان سایرین را در مورد جنبه های ساختمانی مسکونی و اداری فراهم کند از سوی دیگر با عدم اجرای این قانون در آتی با لحاظ قیمت های جدید شاهد و ناظر طرح دعاوی متعدد در مراجع قضایی از سوی مدیران و مجاورین علیه همدیگر خواهیم بود که این موضوع با سیاست‌های قوه قضاییه در راستای کاهش ورودی پرونده به مراجع قضایی در تضاد آشکار است البته در اجرای این قانون نیز مشکلاتی وجود دارد که بر اینجانب پوشیده نیست .
مانند این که فردی که مالکیت خود را واگذار نموده و در موعد معین باید در دفتر اسناد رسمی حاضر گردیده و سند رسمی انتقال را به نام خریدارامضاء کند ضمن اینکه در قرارداد برای عدم حضور در موعد معین خسارتی در نظر گرفته شده در این هنگام با اخطاری از ناحیه مدیران مبنی بر پرداخت وجهی روبرو میگردد و این در حالی است که به میزان سهم خود معترض بوده یا مدعی پرداخت قبلی آن می باشد حال با توجه به اینکه مدیران اعتراض وی را قبول نمیکنند ناچار خواهد بود در این خصوص دادخواست خود را در دادگاه مطرح نمایید در این حالت ممکن است که سبب تشریفات خاص دادرسی وی نتواند تا زمان موعد تنظیم تنظیم سند رسمی مشکل خود را در مراجع قضایی حل نماید.
از طرفی این احتمال وجود دارد که مدیری به دلایل نامعلوم از دادن چنین رسیدی به مالک علیرغم فقدان هر گونه بدهی امتناع نموده و مالک را در معرض خساراتی از جمله خسارت تاخیر و غیره که ممکن است در مبایعه نامه پیش بینی شده باشد قرار دهد تا کنون علیرغم وجود تمام این احتمالات در پاسخ می توان گفت این موارد جزء استثنائات بوده و در اکثریت قریب به اتفاق چون رخدادهایی را شاهد نخواهیم بود فلذا اجرای این قانون توسط دفاتر اسناد رسمی می تواند در اکثریت موارد راهگشا باشد و در قلیل مواردی که بیان شد نیز راه حل های مناسبی جهت جبران خسارت برای مالک وجود دارد اولاً امکان طرح دعوی مسئولیت مدنی بر علیه مدیران که به سبب عدم صدور مفاصاحساب مالک قبلی را در معرض اختصارات قرار دادند همواره وجود دارد ثانیاً با فرض اینکه عدم پرداخت به منظور اعتراض مالک قبلی به میزان سهم خود از هزینه های مشترک باشد می‌توان راه حلی پیشنهاد نمود که فروشنده این امکان را داشته باشد تا سهم تعیین شده را به حساب سپرده واریز و نهایتاً پس از تعیین تکلیف موضوع در دادگاه مبلغ واریزشده حسب حکم صادره به ایشان عودت یا به عنوان سهم به مدیران ساختمان پرداخت گردد و لذا شایسته است مدیران سازمان ثبت اسناد با توجه به اهمیت موضوع به ویژه در زمان حال نسبت به اجرایی شدن مقررات فوق در دفاتر اسناد رسمی همت گمارند و الا در آینده ای نه چندان دور شاهد طرح دعاوی متعدد در مراجع قضایی خواهیم بود.
ضمن اینکه ضروری است در موازات این اقدام در مبایعه نامه های اتحادیه املاک نیز شرطی در این خصوص پیش‌بینی شده و از طریق رسانه‌های عمومی نیز اطلاع رسانی جامعی صورت پذیرد تا خریداران و مستأجرین نیز تکلیف خود را بدانند . البته در موازات ایجاد تکلیف دفاتر اسناد رسمی و اجرای این مقرره به سبب تجربه طولانی بر مدیریت آپارتمان ها پیشنهاد می گردد مواردی که موجبات اختلاف در واحد در مجتمع های مسکونی و اداری بوده و میتواند موجب بروز به دوستان مشکلات و معضلاتی باشند در قوانین تکمیل کنند رفع و مورد نظر مسئولین و به ویژه شهرداری‌ها قرار گیرد .
۱ در مجتمع های آپارتمانی نصب کنتورهای اختصاصی آب و گاز الزامی گردد.
۲ در زمان ساخت ایجاد پارکینگ و انباری به تعداد واحد ها الزامی شود.
۳حتی الامکان از ساختن ساختمان با متراژ های خیلی متضاد و متفاوت در یک مجموعه آپارتمانی خودداری شود.
۴ تا حد امکان از ایجاد تاسیسات مشترک خودداری شود به عنوان مثال به جای شوفاژخانه از پکیج های شخصی استفاده گردد.
۵ در قسمت پشت سندهای رسمی موارد عمده ای این مقررات چاپ شود.
۶ عمومات و قوانین آپارتمان نشینی در دوره‌های مختلف درسی و همچنین رسانه‌های جمعی آموزش داده شود.
۷ با توجه به تغییرات عمده در شکل و نوع زندگی روزمره انسانها مقررات موجود ضرورتا اصلاح و همچنین برای رسیدگی به اختلافات بین ساکنین مراجع خاصی را باید در نظر گرفت تا با سرعت بیشتری این اختلافات حل و فصل شود.
مدرسه حقوق : جناب آقای محمد رضا سماواتی پور